Критерии отнесения объектов строительства к строениям и сооружениям вспомогательного использования

Утверждено Постановление Правительства РФ №703 от 04.05.2023

Согласно п.17 ст.51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Исторически никогда не было четко ясно, что имеется в виду под такими объектами. На практике пытались привязать к этому понятию здания и сооружения пониженного уровня ответственности по 384-ФЗ от 30.12.2009, служебные строения по Приказу Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998. Также эту норму ГрК кадастровые инженеры всегда использовали для постановки бытовых построек на частных участках по декларации. 

Определением №ВАС-15260/12 от 03.12.2012 Высший арбитражный суд установил, что такие строения или сооружения должны выполнять вспомогательную или обслуживающую функцию по отношению к основному, а МЭР в письме от 08.07.2019 № Д23и-22977 и Росреестр в письме №3215-АБ/20 от 13.04.2020 выразили позицию о возможности учета объектов вспомогательного использования еще до возведения основного объекта. Попытки составить хоть какой-то согласованный список критериев «вспомогательности» были сделаны в письмах Управления Росреестра по Пермскому краю №4949-2.12.@ от 30.03.2020 и Росреестра №3215-АБ/20 от 13.04.2020.

В итоге согласно РП РФ №2692-р от 27.09.2021 был принят 350-ФЗ от 14.07.2022, по которому критерии должно наконец установить Правительство РФ. Соответствующий законопроект №02/07/07-22/00129893 был представлен в июле 2022 года, а финальное ПП РФ №703 утверждено в мае 2023-го. Итак, с 01.09.2023 строение или сооружение вспомогательного использования:

• первый случай:
  • строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением,
  • строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту,
  • предназначено для обслуживания основного объекта;
• второй случай:
  • строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта,
  • имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту,
  • не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом,
  • его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров,
  • не требует установления санитарно-защитных зон,
  • размещается:
    • на земельном участке, на котором расположен основной объект,
    • либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект,
    • либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;
• третий случай:
  • располагается на земельном участке, предоставленном:
    • для индивидуального жилищного строительства,
    • либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок),
    • либо для блокированной жилой застройки,
    • либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд,
  • в том числе является
    • сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем
    • или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются),
  • количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей,
  • его высота не превышает 20 метров.

Из хорошего, по формулировкам можно сделать вывод, что хозяйственная постройка является строением или сооружением вспомогательного использования, что увязывает новые критерии с перечнем видов разрешенного использования. Из плохого — по-прежнему сохраняется неясность с понятием «строение», и как оно соотносится с видом объекта недвижимости «здание». С одной стороны под строениями понимают все, что можно построить, с другой — то, что не нужно ставить на кадастровый учет. Дело в том, что как «строения» хозяйственные постройки поставить на кадастровый учет нельзя, а можно ли их отнести к сооружениям — вопрос спорный и нерешенный.

Атаманов, С. А., Чуприн, М. С. Критерии отнесения объектов строительства к строениям и сооружениям вспомогательного использования / С. А. Атаманов, М. С. Чуприн. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2023. – URL: http://кадастр.москва/news/994. – Дата публикации: 10.05.2023